專項(xiàng)債收儲(chǔ)進(jìn)行時(shí)。日前，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示，佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等多地已發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)公告，涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。

　　“相應(yīng)地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業(yè)和其他用地，其中住宅用地占比超過(guò)50%?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜告訴記者，目前專項(xiàng)債收儲(chǔ)所涉地塊主要成交于2020—2024年，相應(yīng)年度成交地塊占比超八成。

　　超160宗

　　2024年年底，專項(xiàng)債收儲(chǔ)相應(yīng)政策發(fā)布，明確地方專項(xiàng)債可用于土地儲(chǔ)備、保障性住房建設(shè)等領(lǐng)域，支持城市政府回收符合條件的閑置存量土地，允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房媒體管家上海軟聞（http://mediafabu.com/）。

　　2024年年底，地方政府積極摸底存量閑置土地規(guī)模，部分地區(qū)發(fā)布了公開(kāi)征集收回收購(gòu)存量閑置土地的公告。今年以來(lái)，部分城市發(fā)布了收購(gòu)閑置存量土地的征集公告，廣東省多個(gè)地區(qū)公示了第一批擬用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的具體項(xiàng)目名單及價(jià)格，專項(xiàng)債收儲(chǔ)政策正式進(jìn)入落地期。

　　根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門(mén)等城市相應(yīng)公告中涉及土地總數(shù)量超160宗，土地使用面積超680萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。其中，惠州擬收購(gòu)價(jià)格超120億元，居首位；珠海擬收購(gòu)價(jià)格66.5億元，排在第二位。

　　“與中指數(shù)據(jù)庫(kù)中土地成交數(shù)據(jù)進(jìn)行匹配，上述公示地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業(yè)和其他用地，其中住宅用地占比超過(guò)50%，商辦用地占比超30%，工業(yè)用地占比超10%。”陳文靜表示，上述各地塊成交時(shí)間集中在2020—2024年，占比超過(guò)80%；2012—2017年成交地塊占比在15%左右。

　　“上述地塊用地單位覆蓋地方國(guó)企、央企和民企，絕大多數(shù)為地方國(guó)企?！标愇撵o指出，根據(jù)政策規(guī)定，相應(yīng)地塊收購(gòu)價(jià)格為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)與企業(yè)拿地成本，就低確定基礎(chǔ)價(jià)格，再綜合市場(chǎng)情況等因素確定基礎(chǔ)價(jià)格下調(diào)幅度。

　　從價(jià)格來(lái)看，上述各城市公告中的地塊在出讓時(shí)基本為無(wú)溢價(jià)成交，與出讓時(shí)的成交價(jià)相比，擬收購(gòu)價(jià)格與成交價(jià)基本持平，約70%的地塊擬收購(gòu)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8—1.0，超40%的地塊比值在0.9—1.0，約13%的地塊比值在0.7—0.8，個(gè)別地塊擬收購(gòu)價(jià)格的折扣較大。

　　仍待提速

　　雖已有不少城市落地，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，后續(xù)相應(yīng)政策推進(jìn)仍將提速。

　　“作為促進(jìn)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)的關(guān)鍵舉措之一，專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地未來(lái)更多配套政策有望加快落地打通相關(guān)收購(gòu)卡點(diǎn)，更好地發(fā)揮政策效應(yīng)?！标愇撵o認(rèn)為，當(dāng)前絕大多數(shù)城市落實(shí)專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地的進(jìn)展仍有待提速。

　　“當(dāng)前收購(gòu)標(biāo)的物更集中在地方國(guó)企，也較難調(diào)動(dòng)其他類型企業(yè)的積極性?！标愇撵o指出，當(dāng)前地方收購(gòu)存量土地依然存在多項(xiàng)難點(diǎn)，主要包括專項(xiàng)債額度不清晰、調(diào)規(guī)程序復(fù)雜、土地置換利益難協(xié)調(diào)等因素，導(dǎo)致部分地方政府參與積極性不足。同時(shí)，相應(yīng)土地收購(gòu)價(jià)格低，政府和企業(yè)協(xié)調(diào)困難，企業(yè)參與意愿低等。

　　對(duì)于加快專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地節(jié)奏，陳文靜建議，針對(duì)收購(gòu)價(jià)格，土地出讓時(shí)的起拍價(jià)可以作為收購(gòu)價(jià)格的重要參考；針對(duì)收購(gòu)標(biāo)的物，可以限定收購(gòu)2020年以來(lái)的存量土地，最大化發(fā)揮資金效益；同時(shí)加大對(duì)民企的支持力度，促進(jìn)收回的土地可以形成有效供給。

　　“專項(xiàng)債收購(gòu)閑置存量土地有利于改善市場(chǎng)供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新循環(huán)媒體管家（http://mediafabu.com/）?！标愇撵o認(rèn)為，專項(xiàng)債收儲(chǔ)是2025年促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措，打通各項(xiàng)收儲(chǔ)堵點(diǎn)，加快收儲(chǔ)節(jié)奏，或?qū)⑹俏磥?lái)中央和地方政府政策的重要著力點(diǎn)，相關(guān)配套政策有望繼續(xù)完善。

　　陳文靜預(yù)計(jì)，未來(lái)更多城市將參考借鑒廣東省做法，出臺(tái)詳細(xì)的操作細(xì)則或指引，同時(shí)給予調(diào)規(guī)、土地置換等更多政策支持，破解跨區(qū)域置換土地的障礙。