今年政府工作報(bào)告首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，宏觀層面對(duì)房地產(chǎn)給予更大支持。

　　目前，存量政策基本上應(yīng)出盡出，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2025年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否真正實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”關(guān)鍵在于增量政策的落實(shí)效果。

　　記者了解到，在3月9日舉行的十四屆全國人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹稱，住建部將著力推進(jìn)城市更新工作，接下來實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍。

　　此外，對(duì)于今年首次寫入政府工作報(bào)告的“好房子”，倪虹表示，住建部正在組織修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)即是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。

　　2000年前老舊小區(qū)全部納入改造

　　近年來，中央多次強(qiáng)調(diào)推進(jìn)城市更新工作，并對(duì)城市更新工作進(jìn)行重點(diǎn)部署，2025年城市更新已成為政策發(fā)力的重要方向之一。

　　倪虹在上述會(huì)議上介紹稱，從2019年中央部署實(shí)施城市更新以來，全國累計(jì)開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個(gè)，惠及1.2億居民；加裝電梯超過13萬部，增設(shè)停車位380萬個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老、托育設(shè)施近8萬個(gè)，增加充電樁105萬個(gè)，新增文化休閑、體育健身場(chǎng)地3100萬平方米；更新改造地下管網(wǎng)約50萬公里；打造“口袋公園”4萬多個(gè)、城市綠道12萬公里。

　　今年政府工作報(bào)告中再次提出持續(xù)推進(jìn)城市更新，倪虹表示，接下來住建部將重點(diǎn)從兩個(gè)方面抓好落實(shí)。

　　一是抓體檢，查找問題。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，從住房、到小區(qū)、到社區(qū)、到城區(qū)，去查找群眾身邊的急難愁盼問題。同時(shí)堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向，查找影響城市競爭力、承載力和可持續(xù)發(fā)展的短板弱項(xiàng)。倪虹說：“體檢發(fā)現(xiàn)的問題，就是城市更新要重點(diǎn)解決的問題。目前，全國290多個(gè)地級(jí)市已經(jīng)全面開展城市體檢，下一步還將支持有條件的縣級(jí)市也開展體檢。”

　　二是抓項(xiàng)目，解決問題。倪虹表示，住建部接下來將實(shí)施一批惠民生、促發(fā)展、防風(fēng)險(xiǎn)的更新項(xiàng)目，重點(diǎn)有三類。

　　第一類是民生類項(xiàng)目。他提出，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。同時(shí)，城中村改造項(xiàng)目，要在去年新增100萬套基礎(chǔ)上，繼續(xù)擴(kuò)大改造規(guī)模。此外，要大力推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)是聚焦“一老一小”，完善無障礙適老化配套設(shè)施、政府托育服務(wù)設(shè)施、兒童活動(dòng)場(chǎng)地。

　　第二類是發(fā)展類項(xiàng)目。一是更新一批老工業(yè)區(qū)、舊廠房，植入科技研發(fā)、文化創(chuàng)意、人工智能等新業(yè)態(tài)、新功能，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力。二是改造一批老舊街區(qū)，打造精品街道、城市客廳，建設(shè)活力街區(qū)。三是保護(hù)、修繕一批歷史文化街區(qū)、歷史建筑。

　　第三類是安全類項(xiàng)目。他指出，今年重點(diǎn)抓三件事：一是再建設(shè)改造地下管線15萬公里以上，守護(hù)好城市的“里子”和“良心”。二是聚焦消除城市的嚴(yán)重易澇積水點(diǎn)，再完成1000個(gè)排水防澇重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。三是發(fā)展數(shù)字化、智能化基礎(chǔ)設(shè)施，努力實(shí)現(xiàn)地級(jí)及以上城市燃?xì)?、供水、排水等生命線工程安全監(jiān)測(cè)全覆蓋。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，近年來上海、北京、廣州、杭州、武漢等多地陸續(xù)涌現(xiàn)出了居民探索自主更新的實(shí)踐案例，包括浙江衢州江山市永安里小區(qū)、武漢青山區(qū)“住宅合作社”模式、北京豐臺(tái)馬家堡68號(hào)院2號(hào)樓、廣州花都集群街2號(hào)等典型案例。

　　從市場(chǎng)主體參與的機(jī)會(huì)來看，未來可能采取原拆原建的老舊小區(qū)預(yù)計(jì)有一定的規(guī)模，有建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)代建企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，以及交付入住后的物業(yè)服務(wù)都有相應(yīng)的參與機(jī)會(huì)。

　　住宅層高不低于3米

　　隨著住房供求關(guān)系發(fā)生變化，建設(shè)符合市場(chǎng)需要的“好房子”、提供好服務(wù)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。近兩年不少地方持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、改善土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和套型要求，引導(dǎo)和鼓勵(lì)房企打造更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

　　今年政府工作報(bào)告提出，要完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”。

　　倪虹表示，住建部調(diào)研了解到，大家對(duì)“好房子”有幾個(gè)“度”需要重點(diǎn)關(guān)注，即房間的高度、溫度、濕度、凈度和亮度，以及采光度。“近期，我們?cè)诮M織編制‘好房子’建設(shè)指南，也在修訂《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，其中有一項(xiàng)，就是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者解釋稱，層高是指從本層地板到上層地板的距離，而常說的實(shí)際使用高度是凈高，用公式來理解為：層高-樓板厚度=凈高。對(duì)于凈高，我國2005年版《住宅建筑規(guī)范》、2011年版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》都有不應(yīng)低于2.4米的強(qiáng)制性要求。對(duì)于層高，2011年版的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“住宅層高宜為2.8米。”

　　他表示，“宜”是建議性要求，所以各地具體執(zhí)行的時(shí)候，高低略有不同?，F(xiàn)在供求關(guān)系改變后，多數(shù)城市走向存量市場(chǎng)。由此，對(duì)土地新增、房屋新增的需求減少了，土地和房屋由絕對(duì)短缺走向相對(duì)短缺。“這時(shí)候，地價(jià)和房價(jià)都沒那么高了，當(dāng)大家開始關(guān)注居住的好不好時(shí)，應(yīng)該調(diào)整包括高度在內(nèi)的指標(biāo)?！?/p>

　　倪虹指出，“好房子”離不開新科技，住建部接下來一方面將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著力解決隔音不好、滲漏、開裂、反味等大家最關(guān)心的問題。另一方面，會(huì)積極推廣全屋智能。

　　在上述會(huì)議上，倪虹還強(qiáng)調(diào)，各地首先要把保障房建成“好房子”，政府的民生工程一定要帶頭。此外，不僅要把新房子建成“好房子”，也要結(jié)合城市更新，采取多種方式，把老房子想辦法改造成“好房子”。

　　隨著“好房子”落地，業(yè)內(nèi)認(rèn)為將進(jìn)一步激發(fā)改善型需求。不過，李宇嘉指出，新規(guī)落地對(duì)存量在售項(xiàng)目可能會(huì)有影響?！疤貏e是，未來會(huì)產(chǎn)生價(jià)格一樣，但層高更高的房子，可能部分改善型需求會(huì)轉(zhuǎn)向等待。因此，建議政策要明確新規(guī)生效的時(shí)間，新舊規(guī)如何順利過渡，降低對(duì)舊規(guī)下產(chǎn)品的沖擊。”